近日，肇庆市政府印发了《肇庆市人民政府关于公布肇庆市端州区城镇基准地价更新项目成果的通知》，旨在以基准地价为指导，进一步规范土地市场，量化土地资产价值，强化土地资源配置，为经济社会高质量发展提供用地保障。

　　一、出台背景和意义

　　基准地价是我国地价体系的重要组成部分，它能基本反映城镇发展的区域演变与土地价值变化趋势，不仅可作为宗地价格评估的基础，同时也对土地交易价格和房地产交易价格的形成有重要指导作用。建立基准地价定期更新制度，是建立土地市场基本制度之一，是地价管理工作的核心，是政府规范土地市场，防止国有土地资产流失，维护土地使用权人合法权益的有效手段。

　　通过基准地价的更新，可以显化城市基础设施建设的经济效益和社会效果，有利于引进外资和增加对投资者的吸引力；有利于运用地价杠杆调整城市用地的不合理格局，提高土地利用的集约程度；有利于增加国家收入，为城市土地资产的合理处置及地价水平宏观调控以及评判土地价格评估合理性提供重要的依据。

　　（一）依据法律法规要求，必须及时更新基准地价

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，按照《广东省自然资源厅转发自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》（粤自然资利用〔2022〕1274号）等文件的要求，各地须市场变化情况及时开展基准地价更新工作。据此，我市对端州区原有的基准地价和相应修正体系进行了更新和调整。

　　（二）土地市场及基础配套的变化，更新基准地价

　　土地市场是一个动态市场，随着端州区基础设施的不断完善，地价将必随之发生相应的变化。土地市场在完备的市场体系中处于先导和基础性地位，是社会主义市场体系不可缺少的重要组成部分。为满足当前经济和城市发展的现状，体现端州区土地级别和基准地价的现势性，需对土地级别和基准地价标准进行更新。

　　（三）城镇规划调整，需及时更新基准地价

　　根据《肇庆市端州区国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》的发展战略，协调城市规划空间布局，调整土地利用结构、合理配置各类用地、发挥土地的经济效益；随着城镇发展布局的改变，必然导致土地利用方式及土地收益的改变，因此，及时更新土地级别和基准地价，以适应城镇功能格局的变化。

　　二、文件制定依据

　　该文件依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省自然资源厅转发自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》（粤自然资利用〔2022〕1274号）》、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）等法规和文件要求进行更新制定。

　　三、主要内容

　　本轮端州区城镇基准地价更新的估价期日为2022年6月30日，评估范围包括端州区中心城区和双龙片区，评估总面积约为105.2平方公里。

　　（一）基准地价内涵

　　本次基准地价是指熟地条件下的地价，即在设定容积率、法定最高使用年期，设定土地开发程度条件下，分用途的土地使用权价格。具体如下：

　　（1）估价期日：2022年6月30日。

　　（2）容积率：商服用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地设定容积率为2.0；工业用地、公用设施用地设定容积率为1.0。

　　（3）土地开发程度：商服用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地设定开发程度为“六通一平”（即宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气，宗地红线内场地平整）；工业用地、公用设施用地设定开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整）。

　　（4）地价内涵构成：各类地价内涵包括各类土地使用权收益的资本化、土地外部间接投资开发贡献的地租（纯收益）的资本化部分、土地内部直接投资开发贡献的地租（纯收益）的资本化部分。具体地价构成包括土地所有权收益价值、土地取得及开发带来的价值，其中开发价值指外围基础设施配套贡献的分摊价值和场地内部平整开发贡献的价值，但不包括市政部门规定交纳的城市市政基础设施配套费；划拨土地使用权权益价格构成则仅包含土地取得费用、开发费以及划拨土地使用权的增值收益。

　　（5）土地使用年期：按国家规定的最高出让年限设定，即：商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年、公共管理与公共服务用地50年、公用设施用地50年。

　　（二）商业路线价内涵设定

　　商服用地的地价通常集中在商业繁华道路沿线，呈现出显著的道路特征，在同一商业区的不同道路以及同一道路的不同区段，商服用地地价会存在明显的价格差异；并且繁华路段的商服用地地价远远超过区域商服用地级别价，因此仅使用级别价无法直接显性这类商服用地的地价水平，应在级别基准地价或区域基准地价的基础上，通过路线价这一商服用地基准地价的形式进行表现。

　　（1）标准深度：设定为12米；

　　（2）标准宽度：设定为5米；

　　（3）其他内涵条件与商服用地基准地价一致。

　　（三）基准地价表达方式

　　本次端州区基准地价类型主要分为住宅、商服、工业、公共管理与公共服务、公用设施用地五大类，具体表达方式如下表。

表1 端州区基准地价体系一览表

　　（四）端州区基准地价表

　　本轮基准地价更新，分商服用地、住宅用地、工业用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地等五大类用途进行，与上一轮相比，“公共服务用地”调整为“公共管理与公共服务用地”与“公用设施用地”两类。其中商服用地和住宅用地分别划分了5个级别，其余三大类用途分别划分了4个级别，一级为最高级，地价最高；商业路线价58条。基准地价及路线价如下表所示，具体级别范围界线与路线段需对照基准地价图确定。

表2 商服用地级别基准地价表

表3 住宅用地级别基准地价表

表4 工业用地级别基准地价表

表5 公共管理与公共服务用地级别基准地价表

表6 公用设施用地级别基准地价表

表7 商业路线价表

　　四、文件施行日期

　　本基准地价自即日起施行，《肇庆市人民政府关于公布肇庆市端州区基准地价的通知》（肇府函〔2018〕992号）同时废止。